1. Qu’est-ce qu’un audit énergétique réglementaire ?
L’audit énergétique réglementaire constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale:
- Des logements individuels
- Des immeubles collectifs d’habitation appartenant à un seul et même propriétaire.
Son but est de:
- Donner des propositions de scénarios de travaux d’amélioration de la performance énergétique et environnementale directement adaptées aux caractéristiques de ce(s) logement(s), afin de permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaires en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement.
- A fournir une estimation de la consommation conventionnelle en énergie primaire (EP) et des émissions induites de gaz à effet de serre (GES) du logement, avant travaux, tout comme le DPE.
- A proposer des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale, pour chacun des scénarios.
- Il précise enfin la consommation énergétique conventionnelle en EP et les émissions induites de GES après travaux, ainsi que l’estimation du montant des travaux et une indication sur les aides financières mobilisables.
En application de la loi, il présente également d’autres informations concernant le logement ou l’immeuble, comme une estimation de l’impact théorique des scénarios de travaux proposés sur la facture énergétique, des informations sur les conditions d’aération, sur le confort d’été, sur le traitement des interfaces à l’occasion de chaque étape des scénarios de travaux, ou encore sur les dispositifs de pilotage
La réalisation d’un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour tous les biens mentionnés plus haut, proposés à la vente et classés D, E, F ou G selon le calendrier suivant :
- A compter du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G
- A compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E
- A compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D
A NOTER: Les biens concernés au 1er avril 2023 sont ceux qui feront l’objet d’une promesse de vente à compter du 1er avril 2023 ou à défaut de l’existence d’une promesse de vente, d’un acte de vente à compter du 1er avril 2023
2. Quelle est la différence entre un audit énergétique et un DPE ? Qui peut le réaliser ?
L’audit énergétique réglementaire vient compléter le dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la vente. Il doit figurer dans ce dossier en complément du DPE, le DPE visant à évaluer la performance énergétique et environnementale du logement, par classe de performance croissante, tandis que l’audit énergétique réglementaire vise à présenter des scénarios de travaux permettant d’améliorer sa performance.
Les scénarios de travaux sont détaillés et valorisés, afin de permettre aux futurs acquéreurs d’identifier les travaux nécessaires dans le logement. Les scénarios de travaux proposés sont adaptés et tiennent compte des spécificités du bâti.
Il faut savoir ensuite que l’audit énergétique doit être effectué à l’initiative du propriétaire du bâtiment, à ses frais, et avant toute proposition à la vente d’un logement de classe D, E, F ou G
L’audit énergétique réglementaire doit être établi par un professionnel indépendant (sous entendu pas copain ni avec le propriétaire, ni avec l’agent immobilier…) satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance. Son tarif n’est pas réglementé mais peut varier du simple au triple selon le type de bien.
Pour les logements collectifs :
- Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) »
- Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation
Pour les maisons individuelles :
- Bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) »
- Bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle »
- Entreprises certifiées « RGE offre globale » (entreprises générales, ensembliers, etc.)
- Sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation
- Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique
3. Que contient un audit énergétique réglementaire ?
Beaucoup de choses ! C’est pourquoi il est très important de faire appel à un professionnel de confiance et surtout faire attention au prix qui est souvent, en corrélation direct avec le sérieux et le temps passé sur le terrain. Si le prix est trop bas, c’est louche…
Et cela peut prêter à sourire mais compte tenu de la nature de ses prestations, l’auditeur doit obligatoirement réaliser une visite du bien faisant l’objet de l’audit. Pas d’audit à distance donc !
L’audit énergétique réglementaire comprend donc :
– Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’ECS, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) en indiquant pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment ;
– Une estimation de la performance du bâtiment, s’appuyant sur les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE, telles que référencées dans le récapitulatif standardisés et sur les données collectées lors de la visite sur site de l’auditeur ;
– Des propositions de travaux de rénovation permettant l’atteinte d’une rénovation performante ;
– Pour chaque étape du parcours de travaux :
- Performances énergétique et environnementale ;
- Le classement de performance énergétique au sens du DPE ;
- L’estimation des économies d’énergie ;
- L’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts ;
- L’estimation du montant des travaux ;
- La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).
Des informations sur :
- Les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux et des recommandations de travaux complémentaires ou bien sur la gestion et l’entretien des systèmes existant afin d’assurer des conditions suffisantes de renouvellement d’air ;
- Les dispositifs de pilotage existant dans le bâtiment ;
- Le traitement satisfaisant des interfaces à l’occasion de chaque étape des parcours de travaux.
4. Parlons argent: Combien coûte un audit énergétique, peut-on le faire financer via MaPrimeRenov' et combien je vais économiser à terme ?
Tout d’abord, il faut savoir que comme tous les diagnostics immobilier (ou même comme tout diagnostic du bâtiment d’une manière générale) le tarif de l’audit énergétique règlementaire n’est ni défini, ni réglementé par une aucune loi. Il peut donc varier selon le type d’auditeur (bureau d’étude, architecte, diagnostiqueur immobilier…) et le type de bien. Mais je peux déjà vous donner une fourchette: Pour une maison individuelle, l’audit énergétique volontaire le coût oscille entre 800 et 1.500€. Le prix peut grimper à 10.000€ pour les immeubles en monopropriété.
Car oui, il existe déjà un audit énergétique, dit « volontaire » et non « réglementaire/obligatoire » qui répond aux mêmes critères et conditions de réalisation. Cet audit volontaire, tout comme le réglementaire est finançable via MaPrimeRenov’, sous conditions de revenus et à la condition d’être réalisés par un professionnel visé au VII de l’article 2 du décret n°2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique. En gros, tous les professionnels mentionnés plus haut… Sauf les diagnostiqueurs immobiliers !
Et j’insiste sur ce point car on voit déjà des entreprises de diagnostics parlant de proposer des audits réglementaires à 1€ voir gratuit… sous entendus remboursés par le dispositif de l’état, ce qui est totalement faux.
L’audit énergétique réglementaire réalisé par un diagnostiqueur immobilier (comme moi) reste à 100% à la charge du propriétaire et n’est finançable par aucun dispositif d’aide quel qu’il soit.
Concernant le montant des travaux, lui aussi pouvant ouvrir droit à divers financements, il est estimé à partir de données représentatives du marché des travaux de la rénovation énergétique, de barèmes de prix, de devis ou de tout autre moyen à disposition de l’auditeur afin de coller au mieux à la réalité.
Attention cependant (encore un attention!): Au vu du contexte actuel (sorti de Covid, guerre, inflation…) le prix des matériaux varie énormément d’un mois voir d’une semaine à l’autre. Etablir un prix estimatif de travaux n’est pas chose aisée et demande du temps. Je vous renvoie encore à la notion de prix de l’audit par rapport au temps passé… 150 ou 200€ pour un audit ne vous garantira pas un audit bien fait, loin de là.
Quand aux économies réalisables sur le long terme, il faut déjà savoir de quoi se compose le montant de la facture d’énergie: Il correspond à la somme des frais annuels de la consommation d’énergie calculée pour les 5 usages:
- Le chauffage
- Le refroidissement
- La production d’ECS
- L’éclairage
- Les auxiliaires (de chauffage, refroidissement, d’ECS et de ventilation).
Et cette économie, représenté par le coût annuel avant/après, est calculé sur la base d’un usage conventionnel d’un bâtiment (ex: 18°c en hiver…) et peut différer de la facture réelle pour de nombreuses raisons :
- L’offres des fournisseurs et le coût de l’énergie
- La météo (Canicule, hiver doux ou glacial…)
- Le bon fonctionnement et entretien des systèmes énergétiques (Une chaudière non entretenue consomme bien plus, idem pour une climatisation…)
- L’utilisation de valeurs par défaut pour la modélisation du bâtiment par l’auditeur (modélisation précise parfois difficile) ;
- L’intensité de l’occupation réelle différente du scénario classique (ex: 12 personnes dans un T3, ou bien occupé que 6 mois sur 12)
- Etc, etc…
5. Bilan: Bien choisir ses interlocuteurs, ses professionnels et faire attention !
Bien être conseillé reste la base. Avec l’audit énergétique réglementaire et obligatoire arrivant ce 1er avril, le nombre de demande d’audit va exploser dans les mois qui arrivent. Les professionnels, auditeurs chevronnés comme diagnostiqueurs nouvellement autorisé à le réaliser vont se multiplier. Tout comme pour un diagnostic immobilier, adoptez les bonnes pratiques:
- Se fier aux avis, de google mais également d’autres professionnels: Le bouche à oreille est très bonne conseillère.
- Se méfier des entreprises proposant des promotions, des packs (DPE + AUDIT), des ristournes, des prix bas, des audits gratuits… etc Un audit demande du temps, de l’application… Si garagiste vous propose de vous changer les 4 roues et de vous faire la vidange gratuitement si vous lui achetez un sapin qui sent bon… Vous fuyez non ? Et bien là c’est pareil.
- Ne pas hésitez à faire plusieurs devis, comparez et renseignez vous sur l’entreprise qui vous propose d’intervenir (Est-elle RGE ? Ai-je le droit à MaPrimeRenov’ ?)
- Fournissez absolument TOUS les documents que vous pouvez trouver concernant votre logement (facture de travaux, d’entretien, de traitement, d’isolation…). C’est en donnant le maximum d’information que vous obtiendrez l’audit le plus juste (c’est valable pour le DPE aussi d’ailleurs)
